Fit to 55: vastgoed - herziening EU energie-efficiëntierichtlijn

Fit to 55: impact van het voorstel van de Europese Commissie inzake Europese energie-efficiëntierichtlijn op de vastgoedsector

Intro

Op 14 juli 2021 kondigt de Europese Commissie het Fit to 55 pakket aan om de Europese Green Deal te verwezenlijken. Het gaat daarbij om nieuwe voorstellen, maar eveneens aanpassingen van bestaande richtlijnen. De Europese Unie legt haar prioriteiten op o.a. hernieuwbare energie en energie-efficiëntie. Veel sectoren worden maatregelen opgelegd om hun energieverbruik te doen dalen, waaronder ook de bouwsector. Uit een rapport van het International Resource Panel blijkt dat gebouwen verantwoordelijk zijn voor 40% van het totale energieverbruik en 36% van de gerelateerde broeikasgasuitstoot in de Europese Unie. Jaarlijks wordt volgens de Europese Commissie slechts 1% van de gebouwen energie-efficiënt gerenoveerd.

Met de herziening van de energie-efficiëntierichtlijn wil de Europese Commissie de renovatiegolf stimuleren. De herziening van de energie-efficiëntierichtlijn heeft een drieledig doel; het totale energie-verbruik verminderen, de uitstoot van broeikasgassen terugdringen en energie-armoede aanpakken. Het ultieme doel van de Europese Unie is om tegen 2050 in een klimaatneutraal Europa te leven. Wat staat de vastgoedsector in de nabije toekomst te wachten indien de huidige maatregelen uiteindelijk goedgekeurd worden?

Het voorstel van de Europese Commissie

Op grond van art. 194 VWEU heeft de Europese Commissie een voorstel ingediend omtrent de herziening van de energie-efficiëntierichtlijn. Dit voorstel heeft onder meer betrekking op:

• Een meer ambitieus bindend streefcijfer van de energie-efficiëntiedoelstelling

• Een vermindering van het energieverbruik van de publieke sector met 1,7%

• Invoeren van één-loketsystemen waar burgers bijstand kunnen vragen over energiebesparing

• De renovatie van overheidsgebouwen om de renovatiegolf te stimuleren

Alle voorstellen van het Fit to 55 pakket dienen echter nog goedgekeurd te worden door de Europese Raad. Dit gebeurt volgens de gewone wetgevingsprocedure uit art. 294 VWEU.

De renovatiegolf: wat en hoe?

De doelstelling van de Europese Commissie is om 60% minder broeikasgasuitstoot door gebouwen te hebben tegen 2030. De Europese Commissie meent dat het renovatietempo de komende 10 jaar dient te verdubbelen wat zal leiden tot een verbetering van de energie- en hulpbronnenefficiëntie. De renovatiestrategie richt zich op het volgende:

• Betere normen, regelgeving en meer informatie omtrent de energieprestaties van gebouwen uitvaardigen

• Voldoende financiële bijstand

• Voldoende technische bijstand om de capaciteit om renovatieprojecten uit te voeren te vergroten

• Een initiatief voor betaalbare huisvesting

• De ontwikkeling van wijkgerichte initiatieven voor lokale gemeenschappen om hernieuwbare energie en digitale oplossingen te creëren.

• De oprichting van een nieuw Europees Bauhaus

Op 11 mei 2020 publiceert de Europese Commissie een routekaart over de renovatiestrategie. Hierin wordt het initiatief voor een eerste maal voorgesteld zodat burgers en andere belanghebbenden hun mening kunnen vormen. Tussen 11 juni – 9 juli 2020 vindt er een openbare raadpleging plaats waarbij alle belanghebbenden op een gestructureerde manier hun bijdrage kunnen leveren tot het initiatief. De Europese Commissie heeft hiervoor een vragenlijst gepubliceerd die de belanghebbenden kunnen beantwoorden. Het doel is om de renovatiegolf zo efficiënt mogelijk te laten verlopen. In totaal geven 442 belanghebbenden hun feedback. De Europese Commissie publiceert op 14 oktober 2020 een mededeling omtrent de renovatiegolfstrategie. Deze strategie bouwt voort op de maatregelen uit het pakket ‘Schone energie voor alle Europeanen’. In dit pakket wordt het doel vooropgesteld om tegen 2030 minstens 40% minder CO2-uitstoot te behalen. Ook omvat het de verplichting voor de Europese lidstaten om een langetermijnstrategie op te stellen voor de renovatie van zowel de publieke als particuliere gebouwen.

Op 11 juni 2021 keurt de Europese Raad de ontwerpconclusies over de renovatiegolf unaniem goed. De Europese Raad legt hierbij de focus op sociale insluiting, economisch herstel en de groene transitie. Ook wordt de doelstelling om de beschikbare financieringsmogelijkheden voor de renovaties uit te breiden benadrukt.

Gevolgen voor de publieke sector

Met de herziening van de energie-efficiëntierichtlijn richt de Europese Commissie zich in de eerste plaats tot de overheid. Uit een schatting van de Europese Commissie blijkt dat het energieverbruik van de openbare gebouwen en diensten circa 5% van het totale energieverbruik inneemt. De publieke sector zal daarom jaarlijks 3% van zijn gebouwen moeten renoveren om de renovatiegolf aan te wakkeren. Dit zou op zijn beurt meer banen creëeren, het energieverbruik verminderen, de energiekosten verlagen en de levenskwaliteit verhogen. Daarnaast zal het energieverbruik van de publieke sector jaarlijks met 1,7% moeten dalen. In juni 2022 zal de Europese Commissie verder de mogelijkheid voor groene openbare aanbestedingscriteria onderzoeken.

Gevolgen voor bestaande gebouwen

Volgens de Europese Commissie zal ongeveer 90% van de gebouwen die vandaag bestaan, er in 2050 nog steeds staan. Twee derde van de bestaande gebouwen in Europa is volgens de Europese Commissie niet energie-efficiënt. Renovaties worden noodzakelijk geacht om de bouwsector duurzaam en koolstofvrij te maken. De focus ligt hierbij op circulariteit: ecodesign en energielabeling, duurzame bouwpraktijken en het stimuleren van het gebruik van duurzame en lokale materialen.

De Europese Commissie heeft o.a. voorgesteld om betere minimumnormen en meer transparantie te voorzien over het huidige energieprofiel van een gebouw. Gebrek aan informatie en gebrek aan vertrouwen leiden ertoe dat mensen niet snel de stap tot renoveren zetten. De Europese Commissie wil dit verhelpen door eind 2021 een voorstel tot herziening van de richtlijn energieprestatie van gebouwen te doen, waarin verplichte minimumnormen voor energieprestaties worden voorgelegd. De Europese Commissie zal daarbij ondersteunende maatregelen voorstellen die de naleving van de minimumnormen bevorderen.

Daarnaast geven energieprestatiecertificaten en de beschikbare databanken een overzicht van de energieprestaties, het aandeel hernieuwbare energie en de energiekosten. Er zal dan op elk niveau moeten worden nagegaan welke gebouwen slecht presteren zodat men kan overgaan tot renovatie. De Europese Commissie heeft voorgesteld om het EPC-kader te actualiseren aan de opkomende technologieën voor energieprestatiemetingen.

De Nationale Bank van België heeft echter in een circulaire van 1 december 2020 haar zorgen geuit over deze maatregelen. Het risico bestaat dat kwetsbare huishoudens, die meestal in een gebouw met slechte energieprestatie wonen, maar ook ondernemingen de stijgende energieprijzen niet kunnen betalen. De maatregel die minimale energieprestaties voor gebouwen zou opleggen, kan een impact hebben op de economie. Er zullen grote investeringen nodig zijn die pas na verloop van meerdere jaren kunnen worden terugverdiend door energiebesparingen. Indien de invoering van deze maatregel te plots gebeurt, kan er een waardedaling plaatsvinden van de gebouwen die nog niet aan de energievereisten voldoen. Daarnaast kan het de terugbetalingscapaciteit van ontleners tijdelijk schaden omwille van de nodige investeringen. Financiële instellingen dienen dus toegang te krijgen tot de EPC-databanken voor de residentiële gebouwen.

De Europese Commissie stelt voor om een nieuw sociaal klimaatfonds op te richten om huishoudens en micro-ondernemingen de energierekening te helpen betalen. Dit nieuw klimaatfonds zou ongeveer 140 miljard euro omvatten voor de periode 2025-2032.

Gevolgen voor de vastgoedbedrijven

Vastgoedbedrijven die niet-financiële verslagen moeten opstellen in het kader van de richtlijn betreffende bekendmaking van niet-financiële informatie zullen informatie moeten bekendmaken betreffende het aandeel van hun omzet, het aandeel van Capex (kapitaaluitgaven) en het aandeel van hun Opex (operationele uitgaven), afkomstig uit de bouw, renovaties, verwerving of eigendom van gebouwen die helpen om de klimaatverandering te beperken.

De niet-financiële verslagen bevatten informatie over de resultaten van hun mileu-, sociale en personeelsaangelegenheden met o.a. een korte beschrijving van de bedrijfsactiviteiten, de niet-financiële essentiële prestaties die relevant zijn voor de specifieke bedrijfsactiveiten en een beschrijving van het beleid in de onderneming. Het is belangrijk dat investeerders toegang krijgen tot deze niet-financiële informatie. Ook consumenten en andere belanghebbenden krijgen hierdoor informatie over de impact van het bedrijf op de samenleving. Deze verplichting is van toepassing op grote (vastgoed)bedrijven die een organisatie van openbaar belang zijn met gemiddeld 500 werknemers, een balanstotaal van 17 000 000 EUR en een netto jaaromzet van 34 000 000 EUR.

De Europese Commissie wil deze vastgoedbedrijven verplichten om doelstellingen te behalen met betrekking tot waterverbruik, circulaire economie en verontreiniging. Zo zal 70% van het niet-gevaarlijk bouwafval moeten worden hergebruikt en gerecycleerd. De Europese Commissie acht het noodzakelijk dat er nieuwe criteria worden ingevoerd inzake de primaire energievraag, luchtdichtheid en thermische isolatie. Op deze manier kunnen beleggers betere besluiten maken omtrent hun investeringen.

Nieuw Europees Bauhaus: duurzaamheid in stijl

De Europese Commissie stelt dat woningen in de toekomst duurzaam, betaalbaar en toegankelijk dienen te zijn. Het Nieuwe Europees Bauhaus is een samenwerking tussen onder andere architecten, burgers en bedrijven om innovatieve ideëen omtrent duurzaam wonen te bespreken. Men gaat trachten een betere levenskwaliteit te bekomen voor ons allen en financiële steun te bieden aan innovatieve oplossingen.

Reeds in oktober 2020 wordt het basisontwerp van het Nieuw Europees Bauhaus opgesteld. De Europese Commissie ging op zoek naar actuele voorbeelden om het initiatief vorm te geven. In deze fase wordt een ondersteuningskader gegeven aan het concept en werd het publiek opgeroepen om voorstellen in te dienen voor proefprojecten in verschillende lidstaten.

In september 2021 zal worden overgegaan tot de realisatie van het Nieuw Europees Bauhaus. In deze fase staan netwerken en kennisdeling over oplossingen, methodes en prototypes centraal. Volgens de Europese Commissie is de betrokkenheid van burgers, bedrijven en de academische wereld hierbij noodzakelijk. Daarnaast zullen bijkomende initiatieven en beleidsinstrumenten de beweging ondersteunen. De ideëen dienen over heel de Europese Unie te worden verspreid.

Vanaf januari 2023 ligt de nadruk op uitstraling van nieuwe ideëen en acties. De Europese Commissie zal proberen een breder publiek te bereiken, o.a. door het kennisdelen van ideëen en prototypes met architecten, gemeentes en ontwerpers. Zo zal een nieuwe, duurzame architectuur tot stand komen.

De Coninck advocatenkantoor is een Belgisch advocatenkantoor dat actief is in de

vastgoedsector. Indien u meer informatie wenst over het Fit to 55 pakket en de renovatiegolf, neem dan zeker contact op met jeroen@dc-advocaten.be.

Met dank aan Margot Dehaen, rechtenstudent.