FIT to 55: vastgoed - herziening EU emissiehandelssysteem

Intro

Het EU-emissiehandelssysteem is de hoeksteen van het Europees klimaatbeleid. Sinds de inwerkingtreding op 1 januari 2005 wordt via deze weg de uitstoot van emissies op een kosteneffectieve manier gereduceerd. De Europese Unie stelt als doel voorop om tegen 2030 een vermindering van de netto-emissies te realiseren van minstens 55% t.o.v. het niveau van 1990. Volgens de Europese Commissie dient Europa in 2050 dan ook klimaatneutraal te zijn. In het kader van de Europese Green Deal heeft de Europese Commissie op 14 juli 2021 een reeks maatregelen aangekondigd om dit doel te bereiken, zoals toegelicht in onze vorige blog. Één van de maatregelen is de herziening van het Europese emissiehandelssysteem. Dit systeem steunt op het “beginsel van handel onder een absoluut emissieplafond”, waarbij een plafond wordt vastgesteld voor de totale hoeveelheid broeikasgassen die bepaalde sectoren jaarlijks mogen uitstoten. De Europese Commissie verlaagt dit plafond jaarlijks, waardoor de hoeveelheid emissies geleidelijk afneemt.

Met het voorstel van de Europese Commissie wordt onder meer het toepassingsgebied van het emissiehandelssysteem uitgebreid naar transport en gebouwen. In deze blog gaan we dieper in op het voorstel van de Europse Commissie en de gevolgen voor de vastgoedsector.

Hoe werkt het emissiehandelssysteem?

De richtlijn van 13 oktober 2003 voor de handel in broeikasgasemissierechten is oorspronkelijk van toepassing op energiecentrales, energie-intensieve industriesectoren en vliegtuigen die vliegen tussen de vliegvelden in de Europese Unie, Noorwegen en IJsland. De richtlijn bepaalt dat er beleidslijnen en maatregelen moeten worden uitgewerkt om de emissiereducties te realiseren, zowel door de lidstaten als op gemeenschapsniveau. Ook dienen de lidstaten sancties te formuleren voor schendingen van deze richtlijn.

De richtlijn stelt dat exploitanten van emissies in hun vergunningsaanvraag een beschrijving dienen aan te geven van hun activiteiten, gebruikte grondstoffen en hulpstoffen en de maatregelen die ze zullen nemen om hun emissies te bewaken en controleren. Elke exploitant is verplicht om voor elke ton CO2-uitstoot één emissierecht in te dienen. De beschikbare emissierechten zijn beperkt tot een bepaald plafond, maar de exploitanten van de betrokken sectoren mogen onderling emissierechten verhandelen (cap and trade systeem). De Europese Commissie verlaagt jaarlijks het plafond, waardoor de exploitanten ofwel minder moeten uitstoten, ofwel emissierechten moeten aankopen. De lidstaten brengen elk jaar verslag uit bij de Europese Commissie over de toepassing van de richtlijn.

Wat is het voorstel van de Europese Commissie?

De Europese Commissie beoogt met de herziening van het emissiehandelssysteem tegen 2030 een reducering van de broeikasgasemissies van de huidige sectoren met 61% t.o.v. het niveau van 2005. Het voorstel bevat volgende elementen:

• Sterkere jaarlijkse emissiereducties van 4,2% na een verlaging van het totale emissieplafond met 117 miljoen emissierechten

• Geleidelijke afschaffing van de gratis emissierechten voor de luchtvaartsector

• Emissies van de zeevaartsector opnemen in het emissiehandelssysteem

• Nieuw afzonderlijk emissiehandelssysteem voor gebouwen en wegvervoer

• Verschillende steunregelingen: oprichting innovatiefonds en moderniseringsfonds

• Herziening en versterking van de marktstabiliteitsreserve (MSR)

Het voorstel zal worden besproken volgens de gewone wetgevingsprocedure uit artikel 294 VWEU. De Europese Raad en het Europees Parlement zullen hierbij samen als wetgever optreden.

Gevolgen voor vastgoedsector - studie van EPRA en JLL van november 2021

Om de emissies tegen 2030 met minstens 55% te reduceren t.o.v. het niveau van 1990, meent de Europese Commissie dat het noodzakelijk is de emissie-uitstoot van gebouwen aan te pakken. Uit een studie van november 2021 van de European Public Real Estate Association, met als Belgische leden Xior, Befimmo en Cofinimmo (hierna: EPRA), in samenwerking met JLL blijkt dat de vastgoedsector verantwoordelijk is voor 40% van de wereldwijde emissie-uitstoot. De Europese Commissie breidt daarom het emissiehandelssysteem verder uit - ter ondersteuning van andere beleidsmaatregelen – met een systeem dat specifiek van toepassing zal zijn op de energie die wordt gebruikt voor de verwarming en koeling van gebouwen.

Uit de studie van EPRA in samenwerking JLL blijkt dat het emissiehandelssysteem regels zal opleggen aan energiebedrijven, die hun kosten zullen doorrekenen aan huurders en eigenaars-bewoners. Verder blijkt dat het systeem geen beperkingen voor het doorrekenen van kosten aan gebruikers van gebouwen bevat. De onmiddellijke kosten voor eigenaars-verhuurders van onroerend goed blijven dus minimaal. De studie stelt dat de gedragsverandering van bewoners zal afhangen van de koolstofprijs. Met de herziening beoogt de Europese Commissie dat de hoge verwarmingskosten voor bewoners van energievervuilende gebouwen hen zullen aanzetten tot renovatie en gebruik van hernieuwbare energie. Dit zal volgens de studie van de EPRA enkel een impact hebben indien de koolstofprijs ontzettend hoog is. De studie stelt dat de renovatie van gebouwen daarnaast wordt verhinderd door het feit dat huurders geen controle hebben over de vervanging van verwarming en ventilatiesystemen. Samenwerking tussen huurders en verhuurders rond het verbeteren van de duurzaamheid van gebouwen wordt daarom noodzakelijk geacht, volgens de studie van EPRA.

Ter ondersteuning van de Europese richtlijnen hebben bijvoorbeeld Frankrijk en Duitsland reeds hun eigen nationale koolstofbelastingregeling geïmplementeerd. Dergelijke regeling heeft het potentieel om de kosten direct door te rekenen aan verhuurders. In mei 2021 wordt een wetsvoorstel ingediend door de Duitse federale regering om in een gelijke verdeling van de belastingskosten tussen huurders en verhuurders te voorzien. Dit wetsvoorstel wordt echter in juni 2021 verworpen, met de redenering dat verhuurders niet verantwoordelijk zijn voor het stookgedrag van hun huurders. Dit komt er dus op neer dat de facto de volledige kost zal worden doorgerekend de gebruiker/huurder.

Daarom stelt de studie dat de koolstofprijs moet worden toegewezen aan de verhuurders om de aanpassing van gebouwen te stimuleren. Wil het beleid dus effectief zijn, dan zou het een mechanisme nodig hebben dat verhuurders verhindert om de kosten af te wentelen op de huurders, aldus de CEO van Alstria Office REIT. De oplossing voor verhuurders om deze koolstofbelasting te ontwijken kan zijn om ter plaatse hernieuwbare energie te produceren (koolstofarme en hernieuwbare energiesystemen zoals fotovoltaïsche panelen, lucht - of grondwarmtepompen, en zonnewarmwatertechnologieën).

Het Duits systeem: blueprint voor Europees niveau?

Momenteel is het nog niet duidelijk of en hoe het voorstel zal worden toegepast op Europees niveau. De lidstaten en het Europees Parlement zullen onderhandelen over het voorstel van de Europese Commissie.

Duitsland heeft echter sinds 1 januari 2021 een apart nationaal emissiehandelssysteem voor transport en gebouwen geïntroduceerd, dat parallel loopt met het Europese emissiehandelssysteem. De Duitse federale regering zal jaarlijks het totale aantal beschikbare emissierechten vaststellen voor transport- en verwarmingsbrandstoffen in overeenstemming met haar jaarlijkse totale niet-ETS doelstellingen. Ook in dit systeem kunnen de emissierechten verhandeld worden. In de periode 2021-2025 is er een vaste prijs waartegen de emissierechten worden verkocht aan bedrijven. Vanaf 2026 zullen de emissierechten publiek geveild worden tegen minimum- en maximumprijzen. De kans bestaat dat brandstoffen zowel in het nieuwe emissiehandelssysteem voor gebouwen en transport als in het bestaande emissiehandelssysteem worden geprijsd. De wet bepaalt dat de bedrijven worden vergoed en een bijkomende verordening voorkomt dat bedrijven dubbel betalen. De Duitse regelgeving treft hier niet de uitstoters zelf, maar de brandstofleveranciers die de brandstoffen (benzine, diesel, stookolie, …) in omloop brengen. De brandstofleveranciers zullen de kosten doorrekenen aan de verbruikers zodat fossiele brandstoffen minder aantrekkelijk worden. De Duitse federale regering schat dat de implementatie van het systeem de bedrijven jaarlijks ongeveer 31 miljoen euro zal kosten, dit als incentive om de noodzakelijke investeringen te doen in de betrokken sectoren.

Standpunten

Vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars

In de reeds aangehaalde studie van EPRA en JLL wordt onderzocht hoe vastgoedbedrijven en projectontwikkelaars zullen reageren op het voorstel van de Europese Commissie. De ondervraagde bedrijven hebben samen een marktkapitalisatiewaarde van 90 miljard euro. Uit het resultaat blijkt dat er eensgezindheid bestaat over het feit dat de huidige energieprijzen (koolstofprijzen) geen veranderingen zullen teweegbrengen in de strategie en waarde van het vastgoed, vooral omdat de kosten niet rechtstreeks worden gedragen door de verhuurders. Maar ook bij het nieuwe voorstel heerst er twijfel of het voorstel van de Europese Commissie de bedrijfsstrategiëen zal beïnvloeden.

Bovendien meten en rapporteren sommige EPRA-leden hun koolstofemissies al, zoals Alstria (Duitsland) en British Land. Deze laatste rekent ongeveer €71 per ton CO2 in hun project-ontwikkelingen om compensaties te kopen en hun voorraad aan te passen. De EPRA-leden zijn dus van mening dat hun bestaande koolstofstrategiëen mogelijks voorlopen op de voorgestelde wetgeving. Het is dan ook uitkijken naar de gedetailleerde richtsnoeren en de wijze van implementatie van het emissiehandelssysteem.

Climact

Uit een studie van Climact blijkt dat de uitbreiding tot transport en gebouwen slechts tot beperkte bijkomende emissiereducties zal leiden tegen 2030, behalve indien de koolstofprijs wordt toegelaten om tot een hoog prijsniveau te stijgen. De emissiehandel voor transport en gebouwen zou een koolstofprijs van ver boven €100 per ton CO2 nodig hebben om de vereiste reducties te bereiken. Zelfs dan zou het nog leiden tot beperkte reducties, omdat de transport- en gebouwensector lagere investeringscycli hebben. Hierdoor hebben de reductiemaatregelen tijd nodig om geïmplementeerd te worden. Daarnaast worden beide sectoren gekenmerkt door niet-marktbarrières die de koolstofprijs verhinderen om bepaalde reductiepotentiëlen toegankelijk te maken.

Climact onderzocht ook de impact op de Vlaamse huishoudens en bedrijven in de veronderstelling dat de koolstofprijs zou stijgen tot €100 per ton CO2. Hierdoor zouden de jaarlijkse energieuitgaven voor de gezinnen met laagste inkomens met €323 en hoogste inkomens met €578 stijgen. Daarnaast zal het ook een impact hebben op KMO’s en logistieke bedrijven, met een verwachte stijging van de jaarlijkse energieuitgaven met 23% tot 30%.

European Consumer Organisation

De European Consumer Organisation heeft haar zorgen geuit over het voorstel van de Europese Commissie. In een rapport van 15 februari 2021 meent de organisatie dat de uitbreiding van het emissiehandelssysteem naar gebouwen en transport ‘une fausse bonne idée’ is, namelijk in beginsel een goed idee maar contraproductief in praktijk. Zonder te voorzien in alternatieven voor koeling/verwarming zou het vooral de verbruikers met een laag inkomen financieel raken. Volgens Eurostat kunnen momenteel bijna 34 miljoen Europeanen hun woning niet adequaat verwarmen. De uitbreiding naar transport en gebouwen zou enkel de ongelijkheid en energie-armoede versterken.

De Coninck advocatenkantoor is een Belgisch advocatenkantoor dat actief is in de vastgoedsector. Indien u meer informatie wenst over de impact van het emissiehandelssysteem op de vastgoedsector of verder op de hoogte wil worden gehouden, neem dan zeker contact op met jeroen@dc-advocaten.be

Met dank aan Margot Dehaen, rechtenstudent.